Άποψη: “Η ολοκλήρωση κτηματολογίου βάση για τουριστική ανάπτυξη”

90

  

Κόντρα στην τάση συρρίκνωσης που χαρακτήρισε τα χρόνια της κρίσης, ο ελληνικός τουρισμός γνώρισε εκρηκτική αύξηση – με τις τουριστικές αφίξεις να διπλασιάζονται κατά την τελευταία 6ετία (33 εκατ. το 2018 από 17 εκατ. το 2012). Ως αποτέλεσμα αυτής της κάθετης ανόδου, η διείσδυση και η σημασία του τουριστικού τομέα στην ελληνική οικονομία έχει κατακτήσει πολύ υψηλά επίπεδα.

Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι οι τουριστικές εισπράξεις καλύπτουν το 27% των ελληνικών εξαγωγών αγαθών και υπηρεσιών (έναντι 19% κ.μ.ό. στις λοιπές μεσογειακές χώρες), ενώ σε κάθε κάτοικο της χώρας αντιστοιχούν 3 τουρίστες (έναντι 1-2 τουρίστες κ.μ.ό. στις λοιπές μεσογειακές χώρες). H αλματώδης άνοδος του τουρισμού ενίσχυσε τον ελληνικό ξενοδοχειακό κλάδο, ο οποίος κέρδισε μερίδιο στη μεσογειακή αγορά (προσεγγίζοντας το 10% της αγοράς το 2018 από περίπου 8,5% το 2008, σε όρους αφίξεων).

Αξιοσημείωτο είναι ότι η ένταση της ζήτησης κατά τη δεκαετία αυτή ήταν τόσο υψηλή που, παρά την άνοδο του ξενοδοχειακού δυναμικού σε όρους κλινών (κατά 10%), επιτεύχθηκε παράλληλα άνοδος της πληρότητας αυτών (κατά 25%). Αναμφισβήτητα τα δεδομένα ζήτησης σκιαγραφούν μια πολύ θετική εικόνα, ωστόσο αν εμβαθύνουμε λίγο περισσότερο ανακαλύπτουμε ότι δύο από τα σημαντικότερα προβλήματα του ελληνικού τουρισμού συνεχίζουν να ταλανίζουν τον κλάδο:

• Tο ελληνικό τουριστικό προϊόν χαρακτηρίζεται από εξαιρετικά υψηλή εποχικότητα – με την περίοδο Ιουνίου-Σεπτεμβρίου να καλύπτει το 73% των διανυκτερεύσεων (έναντι 55% κ.μ.ό. στις λοιπές μεσογειακές χώρες).

• Η ημερήσια δαπάνη των ξένων τουριστών στην Ελλάδα παραμένει την τελευταία δεκαετία κοντά στα 70 ευρώ – επίπεδο χαμηλότερο κατά 15% από τον μέσο όρο των λοιπών μεσογειακών χωρών. Πέρα από ζητήματα σχετικά με την αποτελεσματικότητα της προώθησης του τουριστικού προϊόντος, η βασική αιτία των προαναφερθέντων προβλημάτων προκύπτει από την πλευρά της προσφοράς. Συγκεκριμένα, παρατηρείται ένα έλλειμμα στο επίπεδο των τουριστικών υποδομών, το οποίο συνίσταται σε δύο επίπεδα:

• Παρά τη σημαντική αναβάθμιση των τελευταίων ετών, η ποιότητα του ξενοδοχειακού μας δυναμικού παραμένει χαμηλότερη του μεσογειακού μέσου όρου (με το 33% των κλινών μας να βρίσκεται σε ξενοδοχεία 1 ή 2 αστεριών, έναντι ποσοστού 12% κ.μ.ό. στους ανταγωνιστικούς προορισμούς).

• Το επίπεδο των επενδύσεων για ευρύτερες τουριστικές υποδομές ήταν 60% χαμηλότερο κατά την τελευταία 6ετία σε σχέση με τον μεσογειακό μέσο όρο (επενδύοντας συνολικά 110 ευρώ ανά τουριστική άφιξη, έναντι 240 ευρώ κ.μ.ό. στους ανταγωνιστικούς προορισμούς). Το έλλειμμα αυτό σε επίπεδο υποδομών αποτελεί μια αινιγματική εξέλιξη, δεδομένου ότι η Ελλάδα βρίσκεται σε μια πλεονεκτική γεωγραφική θέση και έχει μοναδικά φυσικά χαρακτηριστικά, που καθιστούν τη γη της εξαιρετικά πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο, που λογικά θα έπρεπε να λειτουργεί ως πόλος έλξης επενδυτικών κεφαλαίων. Τη φυσική αυτή διαδικασία φαίνεται να εμποδίζουν δομικές αγκυλώσεις που ταλανίζουν την αξιοποίηση της ελληνικής γης από τη δημιουργία του σύγχρονου ελληνικού κράτους μέχρι σήμερα.

Συγκεκριμένα, ιστορικά γεγονότα (όπως η Οθωμανική κατοχή και η Μικρασιατική καταστροφή) έχουν οδηγήσει την πολιτεία σε βραχυπρόθεσμα επιβεβλημένες λύσεις κοινωνικού χαρακτήρα, με αρνητικές όμως μακροπρόθεσμα συνέπειες, καθώς οι πολιτικές αυτές έχουν δημιουργήσει ένα δαιδαλώδες ρυθμιστικό πλαίσιο αξιοποίησης της γης, το οποίο αποτελεί σημαντική τροχοπέδη για την επενδυτική δραστηριότητα. Ξεχωρίζουμε δύο βασικές πτυχές του προβλήματος:

•Σημαντικότερο ζήτημα αποτελεί η ασάφεια όσον αφορά το καθεστώς ιδιοκτησίας, κυρίως λόγω ατελών δασικών χαρτών και σημαντικού ποσοστού τίτλων ιδιοκτησίας βάσει του νόμου της χρησικτησίας.
•Εξίσου σημαντικό είναι να αποσαφηνιστούν και οι χρήσεις γης για κάθε γεωτεμάχιο, καθώς οι αλληλεπικαλυπτόμενοι νόμοι χωροταξικού σχεδιασμού και το χαοτικό νομικό πλαίσιο διαχείρισης γης οδηγούν σε ατέρμονες δικαστικές διαμάχες. Τα προβλήματα αυτά καθιστούν αρνητικό το επιχειρηματικό περιβάλλον για διενέργεια επενδύσεων στην ελληνική γη και συνεπώς καθυστερούν σημαντικά -αν δεν αναστέλλουν μόνιμα- σημαντικές επενδυτικές πρωτοβουλίες.

Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι το World Economic Forum, βάσει του Δείκτη Ανταγωνιστικότητας GCI, αναγνωρίζει ως πιο αδύναμο σημείο της Ελλάδας την «Ποιότητα πλαισίου διαχείρισης γης» (με βαθμολογία 15/100). Δεδομένου ότι τα προβλήματα στην αγορά γης είναι πολύπλευρα και δομικά, απαιτούνται γενναίες μεταρρυθμίσεις. Βασική προτεραιότητα είναι η ολοκλήρωση ενός αξιόπιστου και πλήρους κτηματολογίου, η οποία στην πράξη απαιτεί σε πρώτη φάση την αποσαφήνιση των ορίων των ιδιωτικών και δημοσίων εκτάσεων και σε δεύτερο στάδιο τον προσδιορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης. Η διόρθωση των αδυναμιών αυτών απαιτεί τολμηρές πολιτικές αποφάσεις, καθώς πρέπει να ληφθεί υπ’ όψιν το κρίσιμο ζήτημα της προστασίας περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών, καθώς και το εξίσου κρίσιμο ζήτημα της αποζημίωσης των ιδιοκτητών γης που θα υποστούν ζημιές από τους νέους κανόνες για τη χρήση γης.

Ωστόσο, οι μεταρρυθμίσεις αυτές κρίνονται αναγκαίες, καθώς η αποτελεσματική αξιοποίηση των φυσικών συγκριτικών πλεονεκτημάτων της χώρας μας θα έχει εξαιρετικά υψηλά οφέλη για την ελληνική οικονομία. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι η προσέγγιση της ποιότητας υποδομών με τους ανταγωνιστικούς μεσογειακούς προορισμούς (που αντιστοιχεί σε σωρευτικές επενδύσεις 7-8 δισ. ευρώ σε ξενοδοχεία και άνω των 20 δισ. ευρώ σε λοιπές τουριστικές υποδομές) θα οδηγούσε κατ’ ελάχιστο σε (i) αντίστοιχη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου και (ii) ανάλογη προσέγγιση της ποιοτικής σύνθεσης των τουριστών. Στην περίπτωση αυτή, οι τουριστικές εισπράξεις εκτιμάται ότι θα αυξάνονταν κατά 40% (αύξηση που ξεπερνάει τα 6 δισ. ευρώ ετησίως), προσφέροντας έτσι πολύτιμη στήριξη στην κρίσιμη αυτή φάση ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας.

Η ημερήσια δαπάνη των ξένων τουριστών στην Ελλάδα παραμένει την τελευταία δεκαετία κοντά στα 70 ευρώ – επίπεδο χαμηλότερο κατά 15% από τον μέσο όρο των λοιπών μεσογειακών χωρών.

*Deputy Chief Economist της Εθνικής Τράπεζας

naftemporiki.gr