Επανέρχεται η αντιπαροχή στην κτηματαγορά.

185

  

Η αντιπαροχή οικοπέδων με διαμερίσματα είναι μέθοδος δόμησης που χρησιμοποιήθηκε έντονα στην Ελλάδα κατά την μεταπολεμική περίοδο. Άνθισε κατά τις δεκαετίες 60’, 70’και 80’φτάνοντας στο αποκορύφωμα της τις δεκαετίες του 90’, του 2000 μέχρι και το 2006 όπου επιβλήθηκε ο Φ.Π.Α στις νέες οικοδομές και με την επέλευση της οικονομικής κρίσης εξαλείφθηκε από το λεξιλόγιο της κτηματαγοράς σχεδόν για μια δεκαετία.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι, οι οικοπεδούχοι τις καλές εποχές με τη πώληση του οικοπέδου τους σε καλή περιοχή της Αττικής εξασφάλιζαν 2 -3 ζωές ή με την αντιπαροχή εξασφάλιζαν την ιδιοκτησία διαμερισμάτων για τα παιδιά τους και ταυτόχρονα ένα μηνιαίο εισόδημα που σε πολλές περιπτώσεις όταν επρόκειτο για καταστήματα άγγιζε κάποιες χιλιάδες ευρώ / μήνα.

Τα χρόνια της κρίσης στην Ελληνική κτηματαγορά, όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 ήταν οι  μεγάλοι χαμένοι αυτής της δεκαετίας. Τα δεδομένα  εν μέσω κρίσης άλλαξαν , η μείωση της εμπορικής τους τιμής άγγιξε ακόμη και το 80 % σε πολλές περιοχές του Ν. Αττικής ενώ ανασταλτικός παράγοντας αποτέλεσε  η επιβολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές  το 2006.

Μέχρι πρόσφατα, οι οικοπεδούχοι καλούνταν να φορολογηθούν και μάλιστα με εξαιρετικά υψηλούς συντελεστές, για περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούσαν να αποφέρουν εισόδημα και ταυτόχρονα η αξία τους μειωνόταν καθημερινά.

Πέραν της έλλειψης ζήτησης από τους κατασκευαστές, η αγορά των οικοπέδων επηρεάστηκε αρνητικά και από το γεγονός ότι πολλοί επενδυτές στράφηκαν πλέον σε άλλες μορφές επένδυσης, ενώ δεν προβλεπόταν να δημιουργηθούν υπεραξίες στο άμεσο μέλλον.

Ταυτόχρονα, μεγάλες ελληνικές και πολυεθνικές επιχειρήσεις σταμάτησαν να επενδύουν στην αγορά γης, προκειμένου να αναπτύξουν τις γραφειακές τους εγκαταστάσεις (τάση που συνέβαινε κατά κόρον τα χρόνια πριν από την κρίση), λόγω της μείωσης των εσόδων τους.

Παράλληλα, εν μέσω των μνημονιακών χρόνων, οι τιμές αγοράς κατοικιών σε πολλές περιοχές του Ν. Αττικής δεν ξεπερνούν ανά τετραγωνικό μέτρο το κόστος κατασκευής, κατοικίες που πωλούνται χωρίς να έχει υπολογιστεί καν το κόστος του δομήσιμο τετραγωνικού μέτρου του οικοπέδου . Με αποτέλεσμα να μην συμφέρει κάποιον ενδιαφερόμενο να προβεί σε αγορά οικοπέδου και σε ανέγερση νέας οικοδομής είτε προς εμπορική εκμετάλλευση είτε προς ιδιοκατοίκηση.

Η έννοια της αντιπαροχής όλα αυτά τα χρόνια ήταν  κάτι που δεν ακουγόταν  και δεν υπήρχε στο λεξιλόγιο της κτηματαγοράς, οι ελάχιστες προτάσεις που πραγματοποιούνταν από κατασκευαστές ή ιδιώτες που διέθεταν ρευστότητα και διέκριναν την επερχόμενη ανάπτυξη άγγιζαν το 20% – 25% ως ποσοστό αντιπαροχής, σε αντίθεση με το παρελθόν που το 40% και 60 % στις καλές περιοχές θεωρούταν «δεδομένο».

Σήμερα τα δεδομένα αρχίζουν και αλλάζουν για τους ιδιοκτήτες κυρίως στις περιοχές που υπάρχει κινητικότητα και ενδιαφέρον τόσο από αλλοδαπούς αγοραστές, όσο και από εγχώριους που αναζητούν πραγματικά νεόδμητες κατοικίες.  Μη ξεχνάμε ότι εν μέσω οικονομικής κρίσης, μπερδέψαμε τον όρο νεόδμητη κατοικία, θεωρούσαμε νεόδμητη τη κατοικία που δεν έχει κατοικηθεί και ας ήταν κατασκευής του 2006 .

Η αντιπαροχή επανέρχεται σε συγκεκριμένες περιοχές του Ν. Αττικής τόσο λόγω της μη χορήγησης δανείων από το εγχώριο τραπεζικό σύστημα όσο και της ζήτησης που καταγράφεται σε περιοχές του παραλιακού μετώπου ( Ν.Σμύρνη, Π.Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ) και των βορείων προαστίων ( Χολαργό, Χαλάνδρι, Αγ. Παρασκευή, Κηφισιά κλπ) . Λειτουργεί κυρίως σε περιοχές που υπάρχει έντονο ενδιαφέρον και υπάρχει η δυνατότητα να πουληθούν ακίνητα και από τα σχέδια.

Οι κατασκευαστές αντί να προβούν σε αγορά του οικοπέδου, επιλέγουν τη μέθοδο της αντιπαροχής με σκοπό το κεφάλαιο που διαθέτουν να το χρησιμοποιήσουν στην ανέγερση της οικοδομής.

Ουσιαστικά η αντιπαροχή λειτουργεί σήμερα ως έναν έμμεσο δανεισμό του οικοπεδούχου προς τον κατασκευαστή με στόχο να αποπληρωθεί το κεφάλαιο της αξίας του οικοπέδου που δόθηκε προς αντιπαροχή μέσω των 2-3 διαμερισμάτων που θα δικαιούται με την ανέγερση της οικοδομής.

Βασικά χαρακτηριστικά του οικοπέδου που διαμορφώνουν το ποσοστό της αντιπαροχής είναι το μέγεθος του οικοπέδου, η τοποθεσία του οικοπέδου, το σχήμα του οικοπέδου, η πρόσοψη σε δρόμο, οι επιτρεπόμενες χρήσεις, το κόστος αγοράς νεόδμητης κατοικίας στη περιοχή, ο συντελεστής κάλυψης καθώς και ο συντελεστής δόμησης, ο οποίος καθορίζει και το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που μπορούν να ανεγερθούν.

Σήμερα, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων στις περιοχές που διατηρούν υψηλή ζήτηση αλλά και λόγω ότι η κυβέρνηση στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο αναστέλλει τον ΦΠΑ 24 %  για 3 χρόνια στις νέες οικοδομές, βλέπουν τα οικόπεδα τους να αποκτούν τη χαμένη τους αξία και να βρίσκονται σε πολλές περιπτώσεις στο επίκεντρο διαπραγματεύσεων .

Θα πρέπει οι οικοπεδούχοι να μην θεωρήσουν ότι όλα άλλαξαν από την μια μέρα στην άλλη, θα πρέπει να είναι συγκρατημένοι και να μην θεωρούν ότι μπορούν να επιτύχουν ποσοστά αντιπαροχής σε εποχές προ κρίσης. Τα ποσοστά αντιπαροχής έχουν μειωθεί ακόμη και 50 % σε πολλές περιοχές, ενώ το μέσο ποσοστό αντιπαροχή σήμερα κυμαίνεται από 25 % έως 30 %. Τη δεδομένη χρονική στιγμή, αποτελεί ευκαιρία για τους ιδίους να αποκτήσουν 2-3 διαμερίσματα από ένα περιουσιακό στοιχείο που για πολλά χρόνια απλά τους επιβάρυνε με ετήσιους φόρους.

Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

newmoney.gr