Σε επενδυτικό “big bang” στο real estate ποντάρουν οι τράπεζες.

190

  

Σε επενδυτικό “big bang” στην αγορά του real estate στοχεύει το τραπεζικό σύστημα, εν αναμονή καταλυτικών διορθωτικών παρεμβάσεων από πλευράς κυβέρνησης ώστε να καταστούν ευκολότερες οι μεταβιβάσεις ακινήτων.

Γύρω από το θέμα εξελίσσονται έντονες διεργασίες και επαφές κυβέρνησης – επενδυτών – τραπεζών και εγχώριων asset managers, καθώς ένα φιλικότερο περιβάλλον για επενδύσεις σε ακίνητα θα μπορούσε να αποφέρει άμεσα εκατοντάδες εκατομμύρια στις τράπεζες και στην ελληνική οικονομία.

Το εξαιρετικά υψηλό ενδιαφέρον ξένων επενδυτών και η τεράστια ρευστότητα που βρίσκεται εν αναμονή για να τοποθετηθεί σε ελληνικά ακίνητα ανάγουν το θέμα των ακινήτων σε πεδίο έντονων διεργασιών και αυξημένης σπουδαιότητας για τη νέα κυβέρνηση, η οποία έχει ως πρώτη προτεραιότητα την προσέλκυση επενδύσεων.

Λόγω της επίσπευσης της διαδικασίας μείωσης των “κόκκινων” δανείων, οι τράπεζες θα βγάλουν στην αγορά μέσα στην επόμενη τριετία περίπου 100.000 ακίνητα, τα οποία τραβούν σαν μαγνήτης τούς επενδυτές. Ήδη η “προίκα” των τραπεζών αριθμεί κοντά στα 30.000 ακίνητα και, με τον ρυθμό που θα αποκτούν ακίνητα από τους πλειστηριασμούς και τις εθελοντικές παραδόσεις, υπολογίζεται ότι θα βρεθούν με τουλάχιστον 65.000 ακίνητα ακόμα μέχρι τα τέλη του 2021. Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς στο “Κ”, εν όψει της προσφοράς ακινήτων που διαμορφώνεται, η ζήτηση συνωστίζεται ήδη.

Προέρχεται από μεγάλα funds του εξωτερικού, κυρίως από ΗΠΑ και Λονδίνο, με κεφάλαια υπό διαχείριση που φτάνουν μέχρι 2 δισ. δολάρια έκαστο. Πρόκειται για funds μεταξύ των οποίων συγκαταλέγονται ονόματα όπως της Brooklane, της Waterfall, της Baywater κ.ά., τα οποία δεν έχουν σχέση με τα funds που μπαίνουν στις αγορές “κόκκινων” δανείων, καθώς επενδύουν μόνο σε ακίνητα. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ίδιων στελεχών, τα funds αυτά θα μπορούσαν να απορροφήσουν 3.000-4.000 ακίνητα σε περίοδο ενός έτους, εισάγοντας σημαντικού ύψους επενδυτικά κεφάλαια στην ελληνική αγορά. Παράλληλα, η αγορά ακινήτων είναι ιδιαίτερα ελκυστική για εγχώριες εταιρείες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, αλλά και για εύπορους ιδιώτες επενδυτές (high networth individuals).

Ωστόσο, την εκδήλωση ενδιαφέροντος μπλοκάρουν τα εμπόδια για τις νομιμοποιήσεις και μεταβιβάσεις ακινήτων, αφού ναι μεν υπάρχει αυξημένη ζήτηση, αλλά όχι και αντίστοιχο στοκ ακινήτων έτοιμων για άμεση μεταβίβαση.

Οι πρώτες κινήσεις

Το “πάγωμα” του ΦΠΑ για μία τριετία στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων, η αναστολή, για ακόμα μία τριετία, του φόρου υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων και η έκπτωση φόρου ίση με το 40%-50% της δαπάνης για ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση ακινήτων αποτελούν τα πρώτα άμεσα “αντανακλαστικά” της νέας κυβέρνησης στο επενδυτικό ενδιαφέρον που προσελκύει η αγορά ακινήτων. Έπονται τον Σεπτέμβριο περαιτέρω αλλαγές, με ένα επιπλέον φορολογικό νομοσχέδιο που θα αφορά την πλήρη ηλεκτρονικοποίηση της διαδικασίας φορολόγησης κεφαλαίου και θα περιλαμβάνει περαιτέρω παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ, με εξειδίκευση της σχετικής φορολογίας και εξορθολογισμό των προστίμων για τη μη καταβολή ή τη λανθασμένη αναγραφή στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ.

Η έντονη κινητικότητα προκειμένου να αρθούν τα εμπόδια για επενδύσεις σε ακίνητα και η ανάγκη μεταρρυθμίσεων και σε αυτό το νομοθετικό πεδίο συνδέονται άμεσα με τις διαδικασίες μείωσης των “κόκκινων” δανείων.

Όπως είχε γράψει το “Κ”, οι ξένοι επενδυτές συνωστίζονταν ήδη προεκλογικά για να λάβουν θέσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων, διαβλέποντας τη μεγάλη δυναμική ανόδου τιμών και αποδόσεων. Οι τοποθετήσεις και η θέση ετοιμότητας των ξένων συμβάδιζε με δραστήριο lobbying, προετοιμάζοντας το έδαφος για αλλαγές στο πλαίσιο μεταβιβάσεων ακινήτων. Όπως είχε γράψει το “Κ”, απλούστευση των διαδικασιών αδειοδοτήσεων και μεταβιβάσεων ακινήτων, ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς για τις μεταβιβάσεις, τα ενοίκια και τις κατασκευές, επανυπολογισμός της επιβολής του ΕΝΦΙΑ και ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου ήταν τα θέματα που είχαν ανοίξει ήδη οι επενδυτές για την επόμενη κυβέρνηση.

Οι εξελίξεις επιταχύνθηκαν από την ημέρα κιόλας της ανάληψης των καθηκόντων της νέας κυβέρνησης, με τις πληροφορίες του “Κ” να αναφέρουν ότι ήδη έχουν υπάρξει επαφές επενδυτών και τραπεζών με τους αρμόδιους παράγοντες και ότι οι τράπεζες έχουν συστήσει και συμβούλιο REO με τους διευθυντές διαχείρισης ακινήτων σε συνεργασία με εξωτερικούς συμβούλους, προκειμένου να μη χαθεί άλλος πολύτιμος χρόνος και έσοδα για την ελληνική οικονομία.

Στόχος είναι να αρθούν τάχιστα εμπόδια που δυσχεραίνουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων και τα οποία αποτρέπουν τους επενδυτές από την τοποθέτησή τους στην ελληνική αγορά real estate και εμποδίζουν τις τράπεζες να απεμπλακούν από το στοκ των ακινήτων.

Οι πληροφορίες του “Κ” αναφέρουν ότι τράπεζες και διαχειριστές ακινήτων έχουν καταθέσει στο υπουργείο Οικονομικών σειρά σημαντικών θεμάτων που πρέπει να επιλυθούν και διαδικαστικών εμποδίων που πρέπει να αρθούν ώστε, τελικά, τα ελληνικά ακίνητα να αποτελέσουν ακόμα μία οδό σημαντικών άμεσων ξένων επενδύσεων.

Με το “υπόμνημα” που έχουν καταθέσει στο υπουργείο Οικονομικών, οι τράπεζες φαίνεται ότι θέτουν ως κρίσιμο χρονικό ορίζοντα για την “ανάσταση” της αγοράς ακινήτων την πενταετία. Ο ορίζοντας της πενταετίας για τη διάρκεια των αλλαγών που ζητούν φαίνεται να συμπίπτει με το χρονικό περιθώριο που έχει θέσει ατύπως στις τράπεζες ο SSM για τη διαχείριση των ακινήτων τους. Το όριο αυτό τέθηκε από τον επόπτη ως “αντάλλαγμα” για την παραχώρηση προς τις τράπεζες να μπορούν να αγοράζουν οι ίδιες ακίνητα που βγάζουν σε πλειστηριασμό. Σημειώνεται ότι μέχρι στιγμής το 80% των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό από τις τράπεζες καταλήγει στις ίδιες.

Ο SSM ελέγχει ανά τρίμηνο τις επιδόσεις των τραπεζών στην απεμπλοκή τους από τα ακίνητα που έχουν σωρεύσει στους ισολογισμούς τους. Οι επιδόσεις των τραπεζών θα έχουν αυξημένη βαρύτητα στη βαθμολογία που θα λάβουν οι ελληνικές τράπεζες στα πανευρωπαϊκά stress tests του επόμενου έτους.

Τα φλέγοντα θέματα

Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, τα ζητούμενα των τραπεζών έχουν να κάνουν τόσο με τη διευκόλυνση μεταβιβάσεων ακινήτων από αυτές προς επενδυτές όσο και με τις μεταβιβάσεις ακινήτων από δανειολήπτες προς τις τράπεζες, καθώς οι εθελοντικές παραδόσεις ακινήτων αναμένεται να λάβουν σημαντικά μεγαλύτερη έκταση στο πλαίσιο της οριστικής διευθέτησης μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Όσον αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων από τις τράπεζες σε επενδυτές, οι τράπεζες ζητούν, σύμφωνα με τις πληροφορίες τα εξής:

– Να εξαιρεθούν από την υποχρέωση πληρωμής ΕΝΦΙΑ για πέντε χρόνια. Εναλλακτικά, προτείνουν τη μείωση της βάσης φορολόγησης, και ειδικότερα μείωση 0,60% στο ποσό του επιπρόσθετου ΕΝΦΙΑ που θα προκύψει από την περίοδο των πέντε ετών.

– Να εξαιρεθούν από την υποχρέωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) που προβλέπεται με τον νόμο 1587/1950. Ειδικότερα, να εξαιρεθούν από την υποχρέωση ΦΜΑ κατά τη μεταβίβαση ακινήτου για τα επόμενα πέντε χρόνια ή, εναλλακτικά, η υποχρέωση αυτή να ενεργοποιείται αναδρομικά, χωρίς όμως προσαυξήσεις.

– Να υπάρξουν σημαντικές αλλαγές όσον αφορά το καθεστώς μεταβίβασης ακινήτων στα οποία υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές. Πρόκειται για ζήτημα τεράστιας σημασίας για τις τράπεζες, αφού, π.χ., για ένα “λάθος” παράθυρο σε ένα ακίνητο οι διαδικασίες μεταβίβασης μπορεί να καθυστερήσουν και έξι μήνες. Ειδικότερα, οι τράπεζες προτείνουν:

α) Στην περίπτωση που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει αυθαιρεσίες, η σχετική βεβαίωση μηχανικού του ν. 4495/2017, καθώς και η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη θα περιγράφουν τις υφιστάμενες αυθαιρεσίες και, υπό την προϋπόθεση ότι οι αυθαιρεσίες δύνανται να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4495/2017, η υποχρέωση υπαγωγής θα αναστέλλεται.

β) Η διαδικασία της υπαγωγής των αυθαίρετων κατασκευών από την τράπεζα θα ενεργοποιείται στην περίπτωση που η τελευταία προβεί σε εκμίσθωση του ακινήτου ή στην περίπτωση διακράτησης του ακινήτου άνω των 5 ετών. Εάν το ακίνητο μεταπωληθεί στη διάρκεια της πενταετίας, την υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 4495/2017 θα αναλαμβάνει ο νέος ιδιοκτήτης, ο οποίος θα πρέπει να ολοκληρώσει τη σχετική διαδικασία εντός 6 μηνών από την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας.

γ) Στην περίπτωση απόκτησης ακινήτων μέσω πλειστηριασμών, η τράπεζα θα πρέπει μεν να προβαίνει στην έκδοση βεβαίωσης μηχανικού, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4495/2017, στην οποία θα περιγράφονται οι αυθαιρεσίες του ακινήτου, αλλά η υποχρέωση αυτών στις διατάξεις του νόμου θα αναστέλλεται.

Διευκόλυνση μεταβιβάσεων

Πέραν των ανωτέρω κομβικών ζητημάτων, υπάρχουν αρκετά ακόμη που αφορούν γενικά τις μεταβιβάσεις ακινήτων και οι τράπεζες παραθέτουν στο υπόμνημά τους. Ειδικότερα, τα θέματα αυτά περιλαμβάνουν:

– Τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ). Για τη μεταβίβαση του ακινήτου από τον δανειολήπτη (εθελοντική παράδοση ακινήτου στην τράπεζα), ο δανειολήπτης πρέπει να προσκομίσει πιστοποιητικό μη οφειλής ΕΝΦΙΑ και ζητείται η προϋπόθεση αυτή να καταργηθεί, όπως συμβαίνει και στις περιπτώσεις πλειστηριασμών.

– Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Οι τράπεζες προτείνουν την εξαίρεση προσκόμισης πιστοποιητικού μη οφειλής ΤΑΠ για μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης δανεισμού. Σύμφωνα με τους νόμους 2130/1993 και 4483/2017, ο δανειολήπτης υποχρεούται να προσκομίσει πιστοποιητικό μη οφειλής ΤΑΠ για τη μεταβίβαση του ακινήτου (εθελοντική παράδοση).

– Την ύπαρξη φορολογικής ενημερότητας του δανειολήπτη για την ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης του ακινήτου στην τράπεζα. Οι τράπεζες ζητούν να μην υπάρχει η υποχρέωση προσκόμισης φορολογικής ενημερότητας αν ο οφειλέτης έχει προχωρήσει σε διακανονισμό των οφειλών του μέσω του νόμου Κατσέλη (ν. 3869/2010) ή του εξωδικαστικού μηχανισμού (ν. 4469/2017).

– Αντιστοίχως, την ύπαρξη ασφαλιστικής ενημερότητας του δανειολήπτη που είναι απαραίτητη για την ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης του ακινήτου στην τράπεζα. Και στην περίπτωση αυτή, εφόσον ο δανειολήπτης έχει προβεί σε διακανονισμό των οφειλών του είτε μέσω του νόμου Κατσέλη είτε μέσω εξωδικαστικού μηχανισμού, ζητείται η απαλλαγή του από την προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας.

– Την έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Η προσκόμιση ΠΕΑ απαιτείται από τον οφειλέτη για την ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης του ακινήτου στην τράπεζα (ν. 3661/2008). Οι τράπεζες ζητούν η υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ να αναστέλλεται για τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου προς την τράπεζα, καθώς και για πέντε χρόνια διακράτησης αυτού από την τράπεζα. Η υποχρέωση θα ενεργοποιείται στην περίπτωση εκμίσθωσης του ακινήτου ή παρέλευσης της πενταετίας διακράτησης από την τράπεζα. Στην περίπτωση που το ακίνητο μεταπωληθεί εντός της πενταετίας, προτείνεται την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ να αναλαμβάνει ο νέος ιδιοκτήτης, ο οποίος θα πρέπει να ολοκληρώσει τη διαδικασία εντός εξαμήνου από την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας.

– Τα έξοδα μεταγραφής του ακινήτου. Οι τράπεζες ζητούν να οφείλουν για την απόκτηση ακινήτων μόνο τη σταθερή χρέωση που προβλέπεται από τις διατάξεις του ν. 4354/2015 (και τις τροποποιήσεις αυτών με τον ν. 4393/2016). Πρόκειται για τον νόμο σχετικά με τα δάνεια σε καθυστέρηση και τη διαχείρισή τους από εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.

– Τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ). Πρόκειται για τον φόρο που έχει θεσπιστεί με τους νόμους 3091/2002 (3% επί της αντικειμενικής ή εμπορικής αξίας κατά περίπτωση) και 3842/2010 και 3943/2011 (αύξηση του ποσοστού σε 15%), ο οποίος οφείλεται από νομικά πρόσωπα που κατέχουν ακίνητα στην ελληνική επικράτεια. Κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων αυτών, ο νόμος 3091 προβλέπει ότι ο νέος ιδιοκτήτης είναι από κοινού υπεύθυνος για τον ΕΦΑ που δεν έχει καταβληθεί από τον πωλητή σε παρελθοντικό της αγοράς χρόνο. Οι τράπεζες ζητούν να τροποποιηθούν οι διατάξεις του ν. 3091/2002 για ακίνητα που αποκτώνται από τις τράπεζες στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης μη εξυπηρετούμενων δανείων και αυτές, ως νέοι ιδιοκτήτες, να μην είναι συνυπεύθυνες για μη καταβολές ή μη υποβολές δικαιολογητικών εξαίρεσης που προκύπτουν από χρόνο προγενέστερο της αγοράς και οφείλονται από προηγούμενους ιδιοκτήτες.

– Οφέλη από διαγραφές δανείων. Οι τράπεζες ζητούν να επεκταθεί η ισχύς των διατάξεων του ν. 4389/2016 που προβλέπουν ότι η διαγραφή του δανείου δεν συνιστά δωρεά ή εισόδημα για τον οφειλέτη και η οποία (με τον ν. 4537/2018) είχε μετατεθεί για την 31η Δεκεμβρίου 2018 για τρία επιπλέον χρόνια.

capital.gr