Πώς θα πετύχουμε ένα ορθά δομημένο περιβάλλον

Μέχρι στιγμής, τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης είχαν όσοι διέθεταν ακίνητο που συνδεόταν με την πολιτισμική κληρονομιά και χαρακτηριζόταν διατηρητέο. Ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό η αγορά δεν μπορεί να συντάξει καθώς υπάρχει απαγόρευση μεταβίβασης τίτλου, ενώ οι ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης δεν έχουν δημιουργηθεί και πρέπει να καθοριστούν μέσα από πολεοδομικά σχέδια σε επίπεδο δήμου. Ωστόσο, πρέπει να στοχεύουν στην ανακούφιση των περιοχών αυξημένης επιβάρυνσης συντελεστή και μείωσης των αυθαιρέτων με παράλληλη επίβλεψη από την πολεοδομική αρχή για το πού θα εκδίδονται οι πολεοδομικές άδειες σύμφωνα με το τον ορισμένο συντελεστή του κάθε πολεοδομικού σχεδίου.

Πώς μπορεί να αξιοποιηθεί η Ανάπλαση Α.Ε.; Απλά, προτείνουμε τη δημιουργία χρηματιστηρίου γης που θα οριοθετεί τον ηθικό κίνδυνο των αντισυμβαλλομένων και θα διενεργεί μεταβιβάσεις. Όταν εγκριθεί το ρυμοτομούμενο σχέδιο Αθήνας θα μπορούν να οριστούν όλοι οι χώροι με τους ανάλογους συντελεστές δόμησης. Ας πάρουμε για παράδειγμα έναν χώρο γύρω από την Ακρόπολη, τον Λυκαβηττό, για τον οποίον ο πολεοδομικός σχεδιασμός ορίζει να γίνει πράσινο καθότι είναι καθολικό αίτημα των Αθηναίων για ουρανό. Όμως, ο συγκεκριμένος χώρος για τον οποίο προβλέπεται συντελεστής δόμησης μηδέν είναι γεμάτος κτήρια.

Θα γίνει «πανικός» αν επιβληθούν απαλλοτριώσεις. Μόνο και μόνο για αυτές τις περιπτώσεις θα γίνει δυνατή η μεταβίβαση τίτλων στο χρηματιστήριο γης. Αφού κρατικά θα έχουμε ορίσει το πράσινο, αν κάποιος έχει ξεφύγει στον συντελεστή δόμησης, τότε μπορεί να πουλήσει τον τίτλο του σε έναν άλλον που έχει οριστεί το ακίνητό του να μπορεί να επεκτείνει τον συντελεστή δόμησης μέχρι… τον ουρανό. Αυτοί οι ιδιοκτήτες, εξαιτίας της αλλαγής χρήσης και συντελεστή, δεν θα μπορούν να κτίσουν παραπάνω αν δεν αγοράσουν άυλους τίτλους συντελεστή δόμησης. Επομένως, δημιουργείται μια αγορά φιλική προς το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής, χωρίς να έχουμε τις γκρίνιες των απαλλοτριώσεων. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου με συντελεστή δόμησης μηδέν, θα έχει τη δυνατότητα να εισάγει στην τιμή του τίτλου του με νόμο και το κόστος γκρεμίσματος. Αυτό θα βοηθήσει να επέλθει ισορροπία συντελεστή μηδέν και πραγματικού δομημένου χώρου.

Μένει ένα πρόβλημα. Πουλήθηκε το δικαίωμα συντελεστή δόμησης; Μένει στον ιδιοκτήτη το ακίνητο. Τα έσοδα από την προμήθεια των συναλλαγών και το πράσινο ταμείο θα πηγαίνουν στην Ανάπλαση Α.Ε., με αποτέλεσμα να αγοράζει το ακίνητο αν στο ρυμοτομικό σχέδιο έχει οριστεί ως πάρκο, πλατεία, δάσος ή καλλιέργεια εντός πόλης. Ο καθορισμός συντελεστή δόμησης και η δυνατότητα μεταφοράς σε μια ρυθμισμένη αγορά εντός πολεοδομικού σχεδιασμού θα βάλει τέλος στις καμένες γαίες από εμπρησμό.

Γιατί το κίνητρο θα εξαλειφθεί, ακόμα και αυτό της νομικής παρακίνησης, με το σκεπτικό ότι θα μπει σε ένα καθεστώς εξαγγελιών για μεταβίβαση των τίτλων από διατηρητέα στοιχεία. Λύση δεν είναι τα αυθαίρετα να καταφύγουν στην αγορά συντελεστή δόμησης προκειμένου να διασφαλίσουν τη νομιμότητα του ακινήτου. Ούτε να ορίσουμε αυθαίρετα «ταβάνι» στις αυθαιρεσίες που νομιμοποιούνται. Υπολογίζεται ότι υπάρχουν γύρω στα 400.000 τ.μ. τίτλων που δεν έχουν υλοποιηθεί, ενώ μέχρι στιγμής από το 1982 τα στοιχεία δείχνουν ότι οι υλοποιημένοι τίτλοι είναι λιγότεροι από 1.000.000, όπου το ΣτΕ ανέκοψε ουσιαστικά τη μεταβίβαση τίτλων. Κανονικά γίνεται μεταφορά δικαιωμάτων ανάπτυξης από την ύπαιθρο χώρα στις πόλεις προκειμένου να προστατευτεί ο εξωαστικός χώρος.

Έτσι, οι υποψήφιοι επενδυτές θα έχουν κίνητρο όταν επενδύουν σε ένα ακίνητο, όταν αυτό είναι εκτός σχεδίου πόλης, θα έχουν κίνητρο να πουλήσουν τον αναξιοποίητο συντελεστή δόμησης και να αφοσιωθούν στο χωράφι τους, ενώ εκείνοι που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης θα αγοράσουν τον συντελεστή δόμησης για να καλύψουν τη ζήτηση νέων κατοικιών.

Το ίδιο και με τους συντελεστές δομήσεων των ΒΙ.ΠΕ. Η δημιουργία μητρώου αρχαιοτήτων έχει ολοκληρωθεί και μένει το δασολόγιο και το κτηματολόγιο προκειμένου να ολοκληρωθούν τα τελευταία εργαλεία στη σωστή σύνταξη ενός πολεοδομικού σχεδίου και των καθορισμό χρήσεων γης. Το παρατηρητήριο δομημένου περιβάλλοντος θα μπορεί να έχει σημαντικό ρόλο στην επίβλεψη της ποιότητας του δομημένου χώρου και να προτείνει αλλαγές στον πολεοδομικό σχεδιασμό, προκειμένου η βούληση να γίνει εκτελεστέα πράξη μέσω της Ανάπλασης Α.Ε. και των οικοδομικών συνεταιρισμών. Το συγκεκριμένο πλαίσιο που προτείνεται δίνει αξία στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτηρίου, καθώς η αύξηση της τιμής του θα παρασύρει και την επένδυση στη μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης.

Ο ρόλος μας εδώ είναι να αλλάξουμε τη χρηματοδότηση των παρατηρητηρίων από τη χρηματοδότησή τους ανάλογα με τα πρόστιμα που εντοπίζουν. Πού θα κυμανθούν οι τιμές των ακινήτων μετά την εφαρμογή του σχεδίου αυτού; Σε χρήσεις γης με χαμηλό συντελεστή δόμησης, π.χ. μηδέν, η τιμή του οικοπέδου (αγροτεμάχιου πια) θα έχει καθοδική τάση. Προσοχή: οι διακυμάνσεις στις τιμές των τίτλων συντελεστών δόμησης δεν σχετίζονται με την πτωτική πορεία της τιμής του αγροτεμαχίου, γιατί αποτελούν δύο ξεχωριστούς τίτλους. Επίσης για τους κατόχους οικοπέδου σε χρήσεις γης που έχει οριστεί π.χ. ως επιχειρηματικός με δυνατότητα επέκτασης του συντελεστή δόμησης, η τιμή θα αποκτήσει ανοδική τάση.

Θα υπάρξει κερδοσκοπία από εταιρείες κτηματομεσιτικές; Ενδεχομένως να υπάρξει μια μικρή στο πλαίσιο της εξισορρόπησης της αγοράς. Αν πουλήσουν πολύ ακριβά θα μείνουν με άυλους τίτλους στα χέρια τους, ενώ οι αξιοποίησή τους εξαρτάται πάντοτε από τη δυναμική της οικονομίας και της ζήτησης γραφειακού χώρου. Επομένως στο πράσινο ταμείο θα εισέρχονται έσοδα από τις συναλλαγές μεταξύ των αντισυμβαλλομένων.

Των Νικόλαου Απέργη* και Εμμανουήλ Απέργη**
*καθηγητή του Πανεπιστημίου Πειραιώς
**διδάκτορα του Πανεπιστημίου Kent

naftemporiki.gr

2_Metrica - Μετρητικά συστήματα ακριβείας Α.Ε.Ε. 2_JGC ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΓΕΩΠΛΗΡΟΦΟΡΙΚΗΣ Α.Ε.